Dans un contexte où la cohabitation entre propriétaire fonciers est de plus en plus fréquente, la question de la mitoyenneté revêt une importance capitale. Ce régime juridique, souvent méconnu du grand public, régit les rapports entre voisins partageant une séparation matérielle, qu’il s’agisse d’un mur, d’une clôture ou d’une haie. En République du Bénin, la mitoyenneté soulève des enjeux pratiques et juridiques liés à la propriété, à l’entretien des ouvrages communs, et aux droits d’usage. Loin d’être une simple notion technique, la mitoyenneté est un mécanisme d’indivision forcée qui repose sur des règles précises, parfois complexes, encadrées par le droit béninois. Elle implique une présomption légale, des modalités d’établissement spécifiques, et un caractère indivisible qui en fait une institution singulière dans le droit des biens.
1-Le régime juridique de la mitoyenneté
La mitoyenneté est un régime d’indivision forcée entre voisins sur un mur, une clôture ou une haie séparative. Juridiquement, la mitoyenneté renvoie à la copropriété obligatoire et concerne les éléments séparant deux propriétés contigües (murs, clôtures, haies, fossés) et implique que les deux voisins en sont copropriétaires à parts égales, sauf preuve contraire. Elle est régie par les articles 78 à 111 du code foncier et domanial et par les articles 653 à 673 du code civil. En tant qu’institution juridique, elle constitue une forme particulière de copropriété forcée entre deux fonds contigus. Ce régime vise à organiser les droits et obligations des propriétaires voisins partageant une séparation matérielle, qu’il s’agisse d’un mur, d’une clôture, d’une haie ou d’un fossé. La mitoyenneté se distingue par son caractère obligatoire car elle ne résulte pas nécessairement d’un accord exprès entre les parties, mais peut être imposée par la loi ou présumée en l’absence de preuve contraire. Elle s’applique aux ouvrages séparant deux propriétés privées, qu’elles soient bâties ou non. Chaque propriétaire détient une quote-part égale sur l’ouvrage mitoyen, ce qui implique une gestion conjointe et une responsabilité partagée.
2- la Présomption et l’établissement de la mitoyenneté
En droit béninois, tout mur séparant deux bâtiments, cours ou jardins est présumé mitoyen, sauf si des éléments (comme une pente de toit ou des tuiles d’un seul côté) ou un titre de propriété prouvent le contraire. Aux termes de l’article 84 du code foncier et domanial, « les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent ».
Aussi, la mitoyenneté peut résulter d’un accord entre voisins, d’un acte notarié, ou être acquise par prescription (usage continu pendant 30 ans).
Le régime de la mitoyenneté s’applique à toutes les parties communes (d’un immeuble bâti ou non) aux propriétaires. Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence, ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs y compris les parties des canalisations y afférents qui traversent les locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors,
- Les escaliers ;
- Les ascenseurs.
(Voir article 80 du code foncier et domanial)
En outre, chaque copropriétaire d’un mur mitoyen dispose d’un droit d’usage égal sur l’ouvrage : on parle des droits accessoires aux parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol ;
- Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- Le droit d’affouiller de tels cours, parc ou jardins ;
- Le droit de la mitoyenneté afférent aux parties communes.
Par contre, les propriétaires ne peuvent pas faire d’ouverture dans un mur mitoyen sans le consentement de l’autre, et chacun est responsable des dommages qu’il cause à son propre compte.
3- Le caractère indivisible de la mitoyenneté
Contrairement à une indivision classique, la mitoyenneté ne peut pas être dissoute unilatéralement. Aucun des deux propriétaires ne peut exiger le partage ou la suppression de cette indivision.
En effet, l’article 81, alinéa 1er du code foncier et domanial stipule : « Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ».
Ainsi chaque copropriétaire dispose, use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Par ailleurs, la mitoyenneté implique également des obligations réciproques. Les frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen doivent être partagés à parts égales, sauf si l’un des copropriétaires est seul responsable de la dégradation. En cas de travaux envisagés par un seul des voisins, celui-ci doit en informer l’autre et, sauf urgence, obtenir son accord préalable.
Conclusion
La mitoyenneté, bien qu’elle puisse paraître anodine, constitue un pilier fondamental de la cohabitation foncière en République du Bénin. En encadrant les rapports entre voisins autour des ouvrages séparatifs, elle garantit non seulement la sécurité des biens, mais aussi la stabilité des relations de voisinage. Son régime juridique, fondé sur la copropriété forcée, la présomption légale et l’indivisibilité, témoigne d’un équilibre subtil entre droits individuels et intérêts collectifs.
Toutefois, la méconnaissance de ses règles peut être source de conflits, d’où la nécessité d’une meilleure vulgarisation du droit applicable et d’un recours accru aux mécanismes de médiation foncière. Dans un contexte de pression foncière croissante, notamment en milieu urbain, la maîtrise des principes de la mitoyenneté apparaît plus que jamais comme un enjeu de gouvernance foncière et de paix sociale.